——文：李志軍(商業(yè)地產(chǎn)策劃人)

因筆者從事商業(yè)地產(chǎn)策劃多年，近日對(duì)輕紡業(yè)界中“北柯橋、南中大”中的“南中大”經(jīng)過深入了解后，對(duì)中國(guó)廣州“中大布匹商圈”的起源發(fā)展及升級(jí)之路進(jìn)行了梳理和思考，提出了一些個(gè)人觀點(diǎn)，旨在幫助大家對(duì)“中大布匹商圈”有一個(gè)深層次的了解。

　一、“中大布匹商圈”的起源及發(fā)展情況

中大布匹市場(chǎng)的起源，可追溯到20世紀(jì)80年代末，那時(shí)候由海印橋橋底擺地?cái)傎u毛線的“走鬼”，自發(fā)遷到中山大學(xué)南門對(duì)面，漸漸地形成了氣候。由于地處中山大學(xué)校園附近，買賣的商品主要是布料，久而久之被周邊居民職員叫中大布匹市場(chǎng)。它的成長(zhǎng)發(fā)展經(jīng)歷了五個(gè)階段：

(1)、1988年至1996年：擺地?cái)偠蛇^最困難時(shí)期。

1987年，廣州市政府全面整頓市容環(huán)境，海印橋底不允許擺地?cái)偅瑤资畱魯傊髦缓冒徇w，當(dāng)時(shí)有人建議搬到江南西路，有人建議去中大附近，但由于江南西路在當(dāng)時(shí)屬于郊區(qū)，因此大家還是決定搬到中大校園附近。這里一片荒蕪，周邊是山地和漁塘，過往人員不多，生意很冷清。到了20世紀(jì)90年代初，生意有所好轉(zhuǎn)，開始有北方商人到這里采購(gòu)毛線，而且采購(gòu)量也是逐年增大，經(jīng)營(yíng)環(huán)境也從地?cái)偘岬搅巳鹂德穬蛇叺蔫F皮棚，還有一個(gè)鐵床當(dāng)貨架，每個(gè)攤位每月工商收費(fèi)100元。雖然生意還好，但做得很辛苦。

(2)、1996年至2001年：入室經(jīng)營(yíng)后面臨“內(nèi)憂外患”。

由于發(fā)展初期布市檔口密集，而且規(guī)劃很不規(guī)范，消防隱患比較嚴(yán)重。1996年5月，海珠區(qū)政府開始對(duì)中大布匹市場(chǎng)進(jìn)行整治、重建，并明確表示：只有對(duì)它進(jìn)行改造、重建才是根本出路。政府把布市原來的地?cái)偂㈣F棚鋪等初步改成磚結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)易商鋪，商戶也開始入室經(jīng)營(yíng)。當(dāng)時(shí)中大布市面臨著“內(nèi)憂外患”。一方面，布市管理混亂。場(chǎng)內(nèi)道路狹窄，人車混行，交通條件惡劣，與城中村相互交錯(cuò)，治安問題凸顯，盜竊猖獗，還被列進(jìn)“廣東省治安重點(diǎn)整治名單”和“廣州十大火災(zāi)隱患”。另一方面，布市受各方面的挑戰(zhàn)，位于廣州大道南的天雄紡織城正好建成開業(yè)，政府要求商戶全部搬到那里去經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，浙江紡織品服裝出口逐年增長(zhǎng)，廣東與浙江的差距還在不斷擴(kuò)大。

在外部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)力追趕的時(shí)候，早年通過民間自發(fā)成長(zhǎng)、以臨時(shí)建筑為主的中大布匹市場(chǎng)漸漸顯露疲態(tài)，直至2001年后，這一勢(shì)態(tài)才有所好轉(zhuǎn)。

(3)、200l至2004年：快速擴(kuò)容商圈態(tài)勢(shì)逐漸明朗。

進(jìn)入2001年，中大布匹市場(chǎng)進(jìn)入蓬勃發(fā)展時(shí)期。這一時(shí)期，海珠區(qū)政府對(duì)布匹市場(chǎng)的升級(jí)改造取得實(shí)效，在初步解決交通、消防隱患的同時(shí)，也摘除了“廣州十大火災(zāi)隱患”的帽子。廣州市政府出臺(tái)了《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃(2003—2010)》、海珠區(qū)政府也編制了《中大布匹市場(chǎng)整治規(guī)劃方案》，把中大紡織商圈列入升級(jí)改造的“重頭戲”。在2004年，海珠區(qū)政府將布市的管理權(quán)正式交由鳳陽(yáng)街道辦事處，成立了由區(qū)政府辦公室、公安、工商、稅務(wù)、城管、公安、規(guī)劃、交通、環(huán)衛(wèi)等十幾個(gè)職能部門組成的“中大布匹市場(chǎng)管理委員會(huì)”。此時(shí)開始，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)一個(gè)以瑞康路為軸心、向東曉南路周邊發(fā)展的趨勢(shì)。

(4)、2004年至2009年：“全球交易中心”浮出水面。

2005年1月1日起，隨著我國(guó)出口貿(mào)易《紡織品與服裝協(xié)定》的終止，紡織品和服裝配額全面取消。后配額時(shí)代的來臨，意味著企業(yè)無論國(guó)有還是民營(yíng)，不論規(guī)模大小，都擁有外貿(mào)出口權(quán)，廣州紡織業(yè)獲得了空前巨大的發(fā)展機(jī)遇。

針對(duì)市場(chǎng)快速擴(kuò)容帶來交通、消防、治安等方面的問題，海珠區(qū)委、區(qū)政府下定決心，在規(guī)劃、整治、管理、服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上采取強(qiáng)有力措施促進(jìn)市場(chǎng)升級(jí)。廣州國(guó)際輕紡城在這天時(shí)地利的良好機(jī)遇中迅速崛起，為周邊的商鋪帶來更多商機(jī)和繁榮，成為中大紡織商業(yè)的旗艦。

(5)、2009年至今“中國(guó)輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”逐步建立

中大布市業(yè)的發(fā)展雖然經(jīng)歷了金融危機(jī)的阻礙，但是經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得市場(chǎng)的恢復(fù)期大大縮短，再加上內(nèi)需的進(jìn)一步擴(kuò)大，布市交易已經(jīng)呈現(xiàn)了良性發(fā)展，對(duì)于品牌企業(yè)謀求的總部戰(zhàn)略也對(duì)現(xiàn)在有布市條件提出了更高的要求，因此總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的出現(xiàn)就是中大布市未來發(fā)展的方向。隨著廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城的正式開業(yè)，“中國(guó)輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”形成的條件就逐步成熟。定位為“中國(guó)輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”的廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城以40萬平方米的超大規(guī)模使得中大紡織商圈的容量再擴(kuò)大了一倍，是集采購(gòu)交易、國(guó)際商貿(mào)、現(xiàn)代物流、會(huì)展、信息咨詢、技術(shù)交流、人才培訓(xùn)等綜合配套功能于一體的面料、輔料一站式采購(gòu)交易中心，其超前的設(shè)計(jì)和規(guī)劃領(lǐng)先國(guó)內(nèi)同類市場(chǎng)20年。加上將于明年開業(yè)的“珠江紡織城”，中大布市的規(guī)模將接近于浙江柯橋紡織圈，將出現(xiàn)真正意義上旗鼓相當(dāng)?shù)摹氨笨聵颉⒛现写蟆钡闹袊?guó)輕紡業(yè)格局。二、“中大布匹商圈”的經(jīng)營(yíng)思考

中大布匹商圈主要圍繞著瑞康路向南發(fā)展，延伸到逸景路兩邊，輻射到廣州大道南。目前在中大布匹商圈中聚集了數(shù)十個(gè)布匹市場(chǎng)，分布情況如下：

1、以長(zhǎng)江所屬的布市最多(包括長(zhǎng)江服裝輔料廣場(chǎng)、長(zhǎng)江紡織城、長(zhǎng)江布匹交易城、長(zhǎng)江瑞康配料城、廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城、長(zhǎng)江寬大輔料城)，份額已經(jīng)占據(jù)中大商圈的60%，其中廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城(又稱“中國(guó)輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”)面積超過40萬平方米。

2、以“全球紡織交易中心”為名的市場(chǎng)份額排名第二的廣州國(guó)際輕紡城，其經(jīng)營(yíng)情況相當(dāng)不錯(cuò)，加上現(xiàn)代化的建筑結(jié)構(gòu)使其成為中大布匹商圈目前經(jīng)營(yíng)最好的單體市場(chǎng)。

3、以“面料交易”為主的中大九州輕紡城市場(chǎng)份額排名第三。

4、其余市場(chǎng)由中大瑞紡布市等零星商鋪組成。

5、將于明年開業(yè)的珠江紡織城其體量是所有中大布匹市場(chǎng)中比較大的，因未完工暫不列入排名。

目前，縱觀整個(gè)“中大布匹商圈”歸納起來，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、交易量大，人氣旺。中大商圈布匹年交易額已經(jīng)超過300億，且在不斷上升中，預(yù)計(jì)2012達(dá)到年交易額500億，交易的輻射面已經(jīng)不在局限于華南，覆蓋了整個(gè)中國(guó)，甚至部分覆蓋全球市場(chǎng)。中大布市每天數(shù)萬輛車、十幾萬人次進(jìn)出，每天上午11點(diǎn)開始堵車，一直到晚上8、9點(diǎn)鐘才告暢通。

2、經(jīng)營(yíng)品種齊全，輔料交易全球最大。中大布市包括了輕紡行業(yè)所有品類的經(jīng)營(yíng)，包括針織面料、化纖面料、毛紡面料、絲綢面料、混紡交織面料、棉紡面料、麻紡面料、服裝輔料布、家居裝飾用布、鈕扣/鈕扣、燙類、五金類等等近10萬個(gè)品種，其中輔料交易占據(jù)全球交易份額的第一。

3、經(jīng)營(yíng)分區(qū)不明顯。中大布市雖然交易量大，但由于是市場(chǎng)自發(fā)經(jīng)營(yíng)調(diào)整，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)存在著產(chǎn)品分區(qū)重疊的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購(gòu)商無法在專區(qū)進(jìn)行專類采購(gòu)，不得不在整個(gè)市場(chǎng)到處尋找所需的產(chǎn)品，增加了采購(gòu)交易的時(shí)間成本。

4、車輛交通配套嚴(yán)重滯后。整個(gè)商圈500米進(jìn)出的時(shí)間需要1個(gè)小時(shí)，高峰期甚至更長(zhǎng)，嚴(yán)重影響了人流與車流，對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境產(chǎn)生了巨大的破壞作用。

5、物流市場(chǎng)規(guī)劃落后。由于市場(chǎng)是自發(fā)成長(zhǎng)起來的，許多配套物流根本上沒有，導(dǎo)致貨物的運(yùn)輸嚴(yán)重存在缺陷，物流平臺(tái)的缺少，降低了商品交易的速度。

6、舊市場(chǎng)與新市場(chǎng)同存。中大布匹商圈中舊市場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，新市場(chǎng)迅速崛起，從而有了新舊市場(chǎng)同時(shí)經(jīng)營(yíng)的局面，舊市場(chǎng)主要集中在瑞康路兩邊，新市場(chǎng)主要以逸景路與瑞康路交匯處為核心，向東延伸到廣州大道南，這里集中了廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城與珠江紡織城兩大超級(jí)輕紡城。

7、商戶經(jīng)營(yíng)對(duì)配套要求不斷提高。由于舊有的市場(chǎng)無法滿足商戶因經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大產(chǎn)生更多配套需要，從而使得許多商戶主動(dòng)遷移或設(shè)總部在新的市場(chǎng)中辦公。

8、電子商務(wù)交易的缺失。由于輕紡產(chǎn)品特別是面料輔料類的分類缺失標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致了產(chǎn)品的描述不規(guī)范，交易就必須以實(shí)物簽收交易為主，從而無法真正意義上利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行交易，導(dǎo)致電子商務(wù)平臺(tái)的應(yīng)用不普及。

總體來說，中大布匹商圈是一個(gè)有著深厚根基的成熟商圈，但是受到經(jīng)營(yíng)硬件的限制，它的發(fā)展必須要跳出局限或者重新規(guī)劃才能有更好的發(fā)展，當(dāng)然并不是要推倒舊市場(chǎng)重建，而是在充分利用舊資源的基礎(chǔ)上，提升整個(gè)商圈的現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)環(huán)境，真正樹立起中大的品牌化和總部經(jīng)濟(jì)區(qū)稱號(hào)。三、“中大布匹商圈”未來的升級(jí)思考

根據(jù)目前中大的實(shí)際情況來看，在短期內(nèi)大調(diào)整是無法實(shí)現(xiàn)的，只能通過人為干涉市場(chǎng)功能布局逐步調(diào)整中大布市的整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，新市場(chǎng)科學(xué)規(guī)劃，舊市場(chǎng)部分功能外移動(dòng)，在此基礎(chǔ)上通過物流、倉(cāng)儲(chǔ)的外圍配套，以電子商務(wù)平臺(tái)來實(shí)現(xiàn)整個(gè)中大布市的功能性分區(qū)經(jīng)營(yíng)。故，對(duì)中大布市的未來升級(jí)可以按照交易、展示、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、商務(wù)、總部等功能分區(qū)的原則，來規(guī)劃中大布市的發(fā)展，具體為：

1、中大布市的交易區(qū)以舊市場(chǎng)為主，舊市場(chǎng)內(nèi)的所有倉(cāng)儲(chǔ)全部外移，小鋪位打通改造成大鋪位經(jīng)營(yíng)，其目的是：調(diào)出倉(cāng)儲(chǔ)既避免了消防隱患減少了交通壓力又增加了經(jīng)營(yíng)面積；鋪位改大則可以改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境，便于采購(gòu)商交易。此類市場(chǎng)如：長(zhǎng)江服裝輔料市場(chǎng)、瑞康、瑞紡、中大B區(qū)、寬大市場(chǎng)等舊市場(chǎng)。

2、中大布市的展貿(mào)區(qū)以新建市場(chǎng)為主，其建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施完全可以打造一個(gè)永不落幕的展示區(qū)，以展帶貿(mào)，趨向于國(guó)際貿(mào)易展示，以大品牌為主力商家，通過高端的影響帶動(dòng)舊市場(chǎng)中低檔的交易。此類市場(chǎng)如：廣州國(guó)際輕紡城、九州紡織廣場(chǎng)等新市場(chǎng)。

3、中大布市的總部、商務(wù)區(qū)以外圍新市場(chǎng)為主，其規(guī)劃中有商務(wù)、寫字樓、休閑、電子商務(wù)、酒店、飲食等功能，通過齊全的配套設(shè)施，吸引國(guó)內(nèi)外大品牌進(jìn)駐設(shè)立總部，發(fā)揮出它的研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、信息等總部功能，名副其實(shí)的成為中國(guó)輕紡總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，使得中大布市成為涵蓋研發(fā)、營(yíng)銷為一體的經(jīng)濟(jì)體。此類市場(chǎng)如：廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城等外圍新市場(chǎng)。

4、中大布市的物流、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)以外圍新市場(chǎng)的配套設(shè)施為主，其交通便利及場(chǎng)地寬敞是物流、倉(cāng)儲(chǔ)的有利條件，此功能分區(qū)既可承接中大布市的所有物流運(yùn)輸，又可解決中大布市中的交通堵塞問題。此類市場(chǎng)以廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城的大型配套物流設(shè)施為主。

5、中大電子商務(wù)平臺(tái)的建立，通過此平臺(tái)解決交易區(qū)、展貿(mào)區(qū)在成交后對(duì)應(yīng)于倉(cāng)儲(chǔ)、物流區(qū)所需要跟蹤的所有貨物的進(jìn)出，真正意義上打造一站式交易平臺(tái)，據(jù)說此平臺(tái)的建設(shè)已經(jīng)在廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城中實(shí)施。

以上所構(gòu)思是解決中大整體發(fā)展的參考思路，且不需要進(jìn)行太大工程改造，是比較理想的少投入方法，目前存在的問題是各個(gè)市場(chǎng)并不是統(tǒng)一歸屬，這就使得市場(chǎng)之間存在利益的博弈，這就需要各市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商在政府的主持下共同協(xié)商調(diào)整。

中大布市的發(fā)展需要重新規(guī)劃調(diào)整，方能真正意義上趕上柯橋紡織圈，甚至超越。四、后記

“中大布匹商圈”各大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理者已經(jīng)開始重視商圈的整體發(fā)展，這對(duì)于“中大布匹商圈”來說是一個(gè)利好的消息，中大商圈的經(jīng)營(yíng)者只有共同籌劃，以暫時(shí)的小犧牲換取長(zhǎng)期的大回報(bào)，中大布市的升級(jí)之路才能順利進(jìn)行。(作者：任職長(zhǎng)江企業(yè)集團(tuán)策劃經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)廣州長(zhǎng)江(中國(guó))輕紡城的運(yùn)營(yíng)策劃。)

來源： 中國(guó)紡織網(wǎng)