——文：李志軍(商業(yè)地產(chǎn)策劃人)

因筆者從事商業(yè)地產(chǎn)策劃多年，近日對輕紡業(yè)界中“北柯橋、南中大”中的“南中大”經(jīng)過深入了解后，對中國廣州“中大布匹商圈”的起源發(fā)展及升級之路進行了梳理和思考，提出了一些個人觀點，旨在幫助大家對“中大布匹商圈”有一個深層次的了解。

　一、“中大布匹商圈”的起源及發(fā)展情況

中大布匹市場的起源，可追溯到20世紀80年代末，那時候由海印橋橋底擺地攤賣毛線的“走鬼”，自發(fā)遷到中山大學(xué)南門對面，漸漸地形成了氣候。由于地處中山大學(xué)校園附近，買賣的商品主要是布料，久而久之被周邊居民職員叫中大布匹市場。它的成長發(fā)展經(jīng)歷了五個階段：

(1)、1988年至1996年：擺地攤渡過最困難時期。

1987年，廣州市政府全面整頓市容環(huán)境，海印橋底不允許擺地攤，幾十戶攤主只好搬遷，當時有人建議搬到江南西路，有人建議去中大附近，但由于江南西路在當時屬于郊區(qū)，因此大家還是決定搬到中大校園附近。這里一片荒蕪，周邊是山地和漁塘，過往人員不多，生意很冷清。到了20世紀90年代初，生意有所好轉(zhuǎn)，開始有北方商人到這里采購毛線，而且采購量也是逐年增大，經(jīng)營環(huán)境也從地攤搬到了瑞康路兩邊的鐵皮棚，還有一個鐵床當貨架，每個攤位每月工商收費100元。雖然生意還好，但做得很辛苦。

(2)、1996年至2001年：入室經(jīng)營后面臨“內(nèi)憂外患”。

由于發(fā)展初期布市檔口密集，而且規(guī)劃很不規(guī)范，消防隱患比較嚴重。1996年5月，海珠區(qū)政府開始對中大布匹市場進行整治、重建，并明確表示：只有對它進行改造、重建才是根本出路。政府把布市原來的地攤、鐵棚鋪等初步改成磚結(jié)構(gòu)的簡易商鋪，商戶也開始入室經(jīng)營。當時中大布市面臨著“內(nèi)憂外患”。一方面，布市管理混亂。場內(nèi)道路狹窄，人車混行，交通條件惡劣，與城中村相互交錯，治安問題凸顯，盜竊猖獗，還被列進“廣東省治安重點整治名單”和“廣州十大火災(zāi)隱患”。另一方面，布市受各方面的挑戰(zhàn)，位于廣州大道南的天雄紡織城正好建成開業(yè)，政府要求商戶全部搬到那里去經(jīng)營。同時，浙江紡織品服裝出口逐年增長，廣東與浙江的差距還在不斷擴大。

在外部競爭對手發(fā)力追趕的時候，早年通過民間自發(fā)成長、以臨時建筑為主的中大布匹市場漸漸顯露疲態(tài)，直至2001年后，這一勢態(tài)才有所好轉(zhuǎn)。

(3)、200l至2004年：快速擴容商圈態(tài)勢逐漸明朗。

進入2001年，中大布匹市場進入蓬勃發(fā)展時期。這一時期，海珠區(qū)政府對布匹市場的升級改造取得實效，在初步解決交通、消防隱患的同時，也摘除了“廣州十大火災(zāi)隱患”的帽子。廣州市政府出臺了《廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃(2003—2010)》、海珠區(qū)政府也編制了《中大布匹市場整治規(guī)劃方案》，把中大紡織商圈列入升級改造的“重頭戲”。在2004年，海珠區(qū)政府將布市的管理權(quán)正式交由鳳陽街道辦事處，成立了由區(qū)政府辦公室、公安、工商、稅務(wù)、城管、公安、規(guī)劃、交通、環(huán)衛(wèi)等十幾個職能部門組成的“中大布匹市場管理委員會”。此時開始，經(jīng)營環(huán)境較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)一個以瑞康路為軸心、向東曉南路周邊發(fā)展的趨勢。

(4)、2004年至2009年：“全球交易中心”浮出水面。

2005年1月1日起，隨著我國出口貿(mào)易《紡織品與服裝協(xié)定》的終止，紡織品和服裝配額全面取消。后配額時代的來臨，意味著企業(yè)無論國有還是民營，不論規(guī)模大小，都擁有外貿(mào)出口權(quán)，廣州紡織業(yè)獲得了空前巨大的發(fā)展機遇。

針對市場快速擴容帶來交通、消防、治安等方面的問題，海珠區(qū)委、區(qū)政府下定決心，在規(guī)劃、整治、管理、服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上采取強有力措施促進市場升級。廣州國際輕紡城在這天時地利的良好機遇中迅速崛起，為周邊的商鋪帶來更多商機和繁榮，成為中大紡織商業(yè)的旗艦。

(5)、2009年至今“中國輕紡總部經(jīng)濟區(qū)”逐步建立

中大布市業(yè)的發(fā)展雖然經(jīng)歷了金融危機的阻礙，但是經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得市場的恢復(fù)期大大縮短，再加上內(nèi)需的進一步擴大，布市交易已經(jīng)呈現(xiàn)了良性發(fā)展，對于品牌企業(yè)謀求的總部戰(zhàn)略也對現(xiàn)在有布市條件提出了更高的要求，因此總部經(jīng)濟區(qū)的出現(xiàn)就是中大布市未來發(fā)展的方向。隨著廣州長江(中國)輕紡城的正式開業(yè)，“中國輕紡總部經(jīng)濟區(qū)”形成的條件就逐步成熟。定位為“中國輕紡總部經(jīng)濟區(qū)”的廣州長江(中國)輕紡城以40萬平方米的超大規(guī)模使得中大紡織商圈的容量再擴大了一倍，是集采購交易、國際商貿(mào)、現(xiàn)代物流、會展、信息咨詢、技術(shù)交流、人才培訓(xùn)等綜合配套功能于一體的面料、輔料一站式采購交易中心，其超前的設(shè)計和規(guī)劃領(lǐng)先國內(nèi)同類市場20年。加上將于明年開業(yè)的“珠江紡織城”，中大布市的規(guī)模將接近于浙江柯橋紡織圈，將出現(xiàn)真正意義上旗鼓相當?shù)摹氨笨聵颉⒛现写蟆钡闹袊p紡業(yè)格局。二、“中大布匹商圈”的經(jīng)營思考

中大布匹商圈主要圍繞著瑞康路向南發(fā)展，延伸到逸景路兩邊，輻射到廣州大道南。目前在中大布匹商圈中聚集了數(shù)十個布匹市場，分布情況如下：

1、以長江所屬的布市最多(包括長江服裝輔料廣場、長江紡織城、長江布匹交易城、長江瑞康配料城、廣州長江(中國)輕紡城、長江寬大輔料城)，份額已經(jīng)占據(jù)中大商圈的60%，其中廣州長江(中國)輕紡城(又稱“中國輕紡總部經(jīng)濟區(qū)”)面積超過40萬平方米。

2、以“全球紡織交易中心”為名的市場份額排名第二的廣州國際輕紡城，其經(jīng)營情況相當不錯，加上現(xiàn)代化的建筑結(jié)構(gòu)使其成為中大布匹商圈目前經(jīng)營最好的單體市場。

3、以“面料交易”為主的中大九州輕紡城市場份額排名第三。

4、其余市場由中大瑞紡布市等零星商鋪組成。

5、將于明年開業(yè)的珠江紡織城其體量是所有中大布匹市場中比較大的，因未完工暫不列入排名。

目前，縱觀整個“中大布匹商圈”歸納起來，有以下幾個特點：

1、交易量大，人氣旺。中大商圈布匹年交易額已經(jīng)超過300億，且在不斷上升中，預(yù)計2012達到年交易額500億，交易的輻射面已經(jīng)不在局限于華南，覆蓋了整個中國，甚至部分覆蓋全球市場。中大布市每天數(shù)萬輛車、十幾萬人次進出，每天上午11點開始堵車，一直到晚上8、9點鐘才告暢通。

2、經(jīng)營品種齊全，輔料交易全球最大。中大布市包括了輕紡行業(yè)所有品類的經(jīng)營，包括針織面料、化纖面料、毛紡面料、絲綢面料、混紡交織面料、棉紡面料、麻紡面料、服裝輔料布、家居裝飾用布、鈕扣/鈕扣、燙類、五金類等等近10萬個品種，其中輔料交易占據(jù)全球交易份額的第一。

3、經(jīng)營分區(qū)不明顯。中大布市雖然交易量大，但由于是市場自發(fā)經(jīng)營調(diào)整，市場的經(jīng)營分區(qū)存在著產(chǎn)品分區(qū)重疊的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購商無法在專區(qū)進行專類采購，不得不在整個市場到處尋找所需的產(chǎn)品，增加了采購交易的時間成本。

4、車輛交通配套嚴重滯后。整個商圈500米進出的時間需要1個小時，高峰期甚至更長，嚴重影響了人流與車流，對經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生了巨大的破壞作用。

5、物流市場規(guī)劃落后。由于市場是自發(fā)成長起來的，許多配套物流根本上沒有，導(dǎo)致貨物的運輸嚴重存在缺陷，物流平臺的缺少，降低了商品交易的速度。

6、舊市場與新市場同存。中大布匹商圈中舊市場繼續(xù)經(jīng)營，新市場迅速崛起，從而有了新舊市場同時經(jīng)營的局面，舊市場主要集中在瑞康路兩邊，新市場主要以逸景路與瑞康路交匯處為核心，向東延伸到廣州大道南，這里集中了廣州長江(中國)輕紡城與珠江紡織城兩大超級輕紡城。

7、商戶經(jīng)營對配套要求不斷提高。由于舊有的市場無法滿足商戶因經(jīng)營擴大產(chǎn)生更多配套需要，從而使得許多商戶主動遷移或設(shè)總部在新的市場中辦公。

8、電子商務(wù)交易的缺失。由于輕紡產(chǎn)品特別是面料輔料類的分類缺失標準，導(dǎo)致了產(chǎn)品的描述不規(guī)范，交易就必須以實物簽收交易為主，從而無法真正意義上利用網(wǎng)絡(luò)平臺進行交易，導(dǎo)致電子商務(wù)平臺的應(yīng)用不普及。

總體來說，中大布匹商圈是一個有著深厚根基的成熟商圈，但是受到經(jīng)營硬件的限制，它的發(fā)展必須要跳出局限或者重新規(guī)劃才能有更好的發(fā)展，當然并不是要推倒舊市場重建，而是在充分利用舊資源的基礎(chǔ)上，提升整個商圈的現(xiàn)代化經(jīng)營環(huán)境，真正樹立起中大的品牌化和總部經(jīng)濟區(qū)稱號。三、“中大布匹商圈”未來的升級思考

根據(jù)目前中大的實際情況來看，在短期內(nèi)大調(diào)整是無法實現(xiàn)的，只能通過人為干涉市場功能布局逐步調(diào)整中大布市的整體經(jīng)營規(guī)劃，新市場科學(xué)規(guī)劃，舊市場部分功能外移動，在此基礎(chǔ)上通過物流、倉儲的外圍配套，以電子商務(wù)平臺來實現(xiàn)整個中大布市的功能性分區(qū)經(jīng)營。故，對中大布市的未來升級可以按照交易、展示、倉儲、物流、商務(wù)、總部等功能分區(qū)的原則，來規(guī)劃中大布市的發(fā)展，具體為：

1、中大布市的交易區(qū)以舊市場為主，舊市場內(nèi)的所有倉儲全部外移，小鋪位打通改造成大鋪位經(jīng)營，其目的是：調(diào)出倉儲既避免了消防隱患減少了交通壓力又增加了經(jīng)營面積；鋪位改大則可以改善經(jīng)營環(huán)境，便于采購商交易。此類市場如：長江服裝輔料市場、瑞康、瑞紡、中大B區(qū)、寬大市場等舊市場。

2、中大布市的展貿(mào)區(qū)以新建市場為主，其建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施完全可以打造一個永不落幕的展示區(qū)，以展帶貿(mào)，趨向于國際貿(mào)易展示，以大品牌為主力商家，通過高端的影響帶動舊市場中低檔的交易。此類市場如：廣州國際輕紡城、九州紡織廣場等新市場。

3、中大布市的總部、商務(wù)區(qū)以外圍新市場為主，其規(guī)劃中有商務(wù)、寫字樓、休閑、電子商務(wù)、酒店、飲食等功能，通過齊全的配套設(shè)施，吸引國內(nèi)外大品牌進駐設(shè)立總部，發(fā)揮出它的研發(fā)、設(shè)計、營銷、信息等總部功能，名副其實的成為中國輕紡總部經(jīng)濟區(qū)，使得中大布市成為涵蓋研發(fā)、營銷為一體的經(jīng)濟體。此類市場如：廣州長江(中國)輕紡城等外圍新市場。

4、中大布市的物流、倉儲區(qū)以外圍新市場的配套設(shè)施為主，其交通便利及場地寬敞是物流、倉儲的有利條件，此功能分區(qū)既可承接中大布市的所有物流運輸，又可解決中大布市中的交通堵塞問題。此類市場以廣州長江(中國)輕紡城的大型配套物流設(shè)施為主。

5、中大電子商務(wù)平臺的建立，通過此平臺解決交易區(qū)、展貿(mào)區(qū)在成交后對應(yīng)于倉儲、物流區(qū)所需要跟蹤的所有貨物的進出，真正意義上打造一站式交易平臺，據(jù)說此平臺的建設(shè)已經(jīng)在廣州長江(中國)輕紡城中實施。

以上所構(gòu)思是解決中大整體發(fā)展的參考思路，且不需要進行太大工程改造，是比較理想的少投入方法，目前存在的問題是各個市場并不是統(tǒng)一歸屬，這就使得市場之間存在利益的博弈，這就需要各市場運營商在政府的主持下共同協(xié)商調(diào)整。

中大布市的發(fā)展需要重新規(guī)劃調(diào)整，方能真正意義上趕上柯橋紡織圈，甚至超越。四、后記

“中大布匹商圈”各大市場的經(jīng)營管理者已經(jīng)開始重視商圈的整體發(fā)展，這對于“中大布匹商圈”來說是一個利好的消息，中大商圈的經(jīng)營者只有共同籌劃，以暫時的小犧牲換取長期的大回報，中大布市的升級之路才能順利進行。(作者：任職長江企業(yè)集團策劃經(jīng)理，全面負責廣州長江(中國)輕紡城的運營策劃。)

來源： 中國紡織網(wǎng)